Kennisbank · Woningwaarde

Koopsom vs. WOZ-waarde
Wat is het verschil?

7 minuten leestijd Bijgewerkt: mei 2025 Kadasterportaal redactie

Bij het kopen of bezitten van een woning in Nederland komt u twee waardes tegen: de koopsom en de WOZ-waarde. Beide zeggen iets over de waarde van een woning, maar ze zijn fundamenteel verschillend van aard, doel en totstandkoming. Het begrijpen van dit verschil is belangrijk voor kopers, verkopers en huidige eigenaren.

De verwarring is begrijpelijk: beide waardes worden in euro's uitgedrukt en verwijzen naar hetzelfde object — uw woning. Toch worden ze op een heel andere manier bepaald en voor heel verschillende doeleinden gebruikt. De koopsom is het resultaat van onderhandeling op de vrije markt; de WOZ-waarde is een wettelijke schatting die de gemeente jaarlijks vaststelt voor belastingdoeleinden.

Wat is de koopsom?

De koopsom is het bedrag dat een koper daadwerkelijk heeft betaald voor een woning op de vrije markt. Het is de prijs die voortkomt uit onderhandeling tussen koper en verkoper, beïnvloed door factoren als locatie, staat van onderhoud, vraag en aanbod op de markt en de specifieke kenmerken van de woning.

De koopsom wordt vastgelegd in de koopovereenkomst en vervolgens in de eigendomsakte die bij het Kadaster wordt ingeschreven. Daarmee is de koopsom een openbaar gegeven: iedereen kan via het Kadaster de verkoopprijs van een woning opvragen. Deze transparantie is bewust gekozen om een eerlijke werking van de woningmarkt te bevorderen.

Wat beïnvloedt de koopsom?

  • Locatie en buurt (populariteit, bereikbaarheid, voorzieningen).
  • Staat van onderhoud en aanwezige verbeteringen.
  • Marktomstandigheden (krapte op de markt, rentestand).
  • Bijzondere kenmerken (erfpacht, monumentenstatus, tuin, garage).
  • Onderhandelingspositie van koper en verkoper.
  • Tijdstip van de transactie.

Wat is de WOZ-waarde?

De WOZ-waarde — officieel de Waarde Onroerende Zaken — is een door de gemeente jaarlijks vastgestelde waarde van een onroerende zaak. De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De peildatum voor de WOZ-waarde ligt een jaar voor het belastingjaar: de WOZ-waarde van 2025 is gebaseerd op de marktomstandigheden van 1 januari 2024.

De WOZ-waarde wordt niet bepaald door werkelijke verkooptransacties van de woning zelf, maar door een modelmatige schatting op basis van vergelijkbare transacties in de omgeving. De gemeente gebruikt statistische modellen die rekening houden met oppervlakte, bouwjaar, locatie en andere kenmerken.

Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt?

  • Onroerendezaakbelasting (OZB): De gemeente berekent de OZB als percentage van de WOZ-waarde.
  • Eigenwoningforfait: De Belastingdienst berekent het eigenwoningforfait als percentage van de WOZ-waarde.
  • Waterschapsbelasting: Sommige waterschappen gebruiken de WOZ-waarde als grondslag voor de belastingaanslag.
  • Erfbelasting: Bij erfenissen wordt de WOZ-waarde gebruikt als indicatie voor de waarde van nagelaten onroerend goed.
  • Hypotheektoetsing: Sommige geldverstrekkers gebruiken de WOZ-waarde als indicatie voor de waarde van het onderpand.

WOZ-waarde lager dan koopsom?

Het is normaal dat de WOZ-waarde afwijkt van de actuele marktwaarde. In een stijgende woningmarkt loopt de WOZ-waarde achter op de werkelijke waarde doordat de peildatum een jaar terug ligt. In een dalende markt kan de WOZ-waarde juist hoger uitvallen. Bij een te hoge WOZ-waarde kunt u bezwaar maken bij uw gemeente.

Belangrijkste verschillen op een rij

Hieronder de vijf kernverschillen tussen koopsom en WOZ-waarde samengevat:

  • Totstandkoming: Koopsom via vrije marktwerking; WOZ-waarde via gemeentelijke taxatie.
  • Doel: Koopsom voor de overdracht; WOZ-waarde voor belastingheffing.
  • Frequentie: Koopsom eenmalig bij elke transactie; WOZ-waarde jaarlijks bijgesteld.
  • Peildatum: Koopsom op datum van overdracht; WOZ-waarde op 1 januari van het voorgaande jaar.
  • Bezwaar mogelijk: Koopsom is een privaatrechtelijke overeenkomst (geen bezwaar); WOZ-waarde is een beschikking waartegen bezwaar open staat.

Koopsom opvragen via Kadasterportaal.nl

Wilt u weten voor welke prijs een woning in uw buurt recent is verkocht? Via Kadasterportaal.nl kunt u eenvoudig de koopsominformatie van een woning of een buurt opvragen. U ontvangt een overzicht van recente verkooptransacties in de buurt, inclusief de verkoopprijzen, binnen 5 minuten per e-mail. Geen DigiD nodig. Kosten: €9,95.

Deze informatie is waardevol voor:

  • Kopers die willen weten of een vraagprijs reëel is.
  • Verkopers die hun woning willen prijzen op basis van marktgegevens.
  • Investeerders die de waardeontwikkeling in een buurt willen volgen.
  • Eigenaren die bezwaar willen maken tegen een WOZ-beschikking.

WOZ-bezwaar: let op de termijn

U kunt bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking, maar u heeft hiervoor slechts zes weken de tijd vanaf de datum van de beschikking. Als u de WOZ-waarde te hoog vindt, verzamel dan zo snel mogelijk vergelijkbare verkooptransacties in de buurt als onderbouwing. Koopsominformatie via Kadasterportaal.nl kan hierbij helpen.

WOZ-waarde versus marktwaarde: wanneer telt welke?

Voor de meeste praktische situaties is de koopsom of de actuele marktwaarde relevanter dan de WOZ-waarde:

  • Hypotheek: Geldverstrekkers baseren de maximale hypotheek op de marktwaarde (getaxeerd door een gecertificeerd taxateur), niet op de WOZ-waarde.
  • Aankoop: Bij het bepalen van een biedprijs is de koopsom van vergelijkbare woningen relevant, niet de WOZ-waarde.
  • Belasting: Voor OZB, eigenwoningforfait en erfbelasting is de WOZ-waarde leidend.
  • Verzekering: Opstalverzekeraars baseren de herbouwwaarde doorgaans op een eigen berekening, niet op de WOZ-waarde of koopsom.

Veelgestelde vragen (FAQ)

Kan ik de koopsom van een woning opzoeken?
Ja, koopsommen zijn openbaar via het Kadaster. Via Kadasterportaal.nl kunt u voor €9,95 de koopsominformatie van een buurt opvragen: een overzicht van recente verkooptransacties met verkoopprijzen, binnen 5 minuten per e-mail en zonder DigiD.
Waarom is de WOZ-waarde lager dan wat ik heb betaald?
De WOZ-waarde heeft een peildatum van 1 januari van het voorgaande jaar. In een stijgende woningmarkt loopt de WOZ-waarde daardoor achter bij de actuele marktwaarde. Bovendien wordt de WOZ-waarde modelmatig berekend op basis van gemiddelden, terwijl u mogelijk een premium heeft betaald voor een specifieke locatie of kenmerk.
Hoe maak ik bezwaar tegen de WOZ-waarde?
U maakt bezwaar bij de gemeente binnen zes weken na de datum van de WOZ-beschikking. Onderbouw uw bezwaar met vergelijkbare verkooptransacties (recente koopsommen van soortgelijke woningen in de buurt) of een eigen taxatierapport. Koopsominformatie via het Kadaster kan hierbij ondersteuning bieden.
Wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de hypotheekberekening?
Geldverstrekkers gebruiken voor de hypotheekberekening de getaxeerde marktwaarde, niet de WOZ-waarde. Een gecertificeerd taxateur stelt de marktwaarde vast op de peildatum van de taxatie. De WOZ-waarde is slechts een indicatie en wordt door de meeste banken niet als officiële waarde voor de hypotheektoetsing geaccepteerd.
Is de WOZ-waarde openbaar?
Ja, de WOZ-waarden van woningen zijn openbaar raadpleegbaar via het WOZ-waardeloket (wozwaardeloket.nl). Dit geldt voor de WOZ-waarden vanaf 2022. Oudere WOZ-waarden zijn niet openbaar maar kunnen via een Wet open overheid (Woo)-verzoek worden opgevraagd.
Kan ik de verkoopprijs van een buurwoning opvragen?
Ja, koopsommen zijn openbaar bij het Kadaster. Via Kadasterportaal.nl vraagt u voor €9,95 koopsominformatie op voor een buurt, inclusief de verkoopprijzen van recent verkochte woningen. Dit geeft een goed beeld van het actuele prijsniveau in een straat of wijk.
Wat is het eigenwoningforfait en hoe beïnvloedt de WOZ-waarde dit?
Het eigenwoningforfait is een fictief bedrag dat de Belastingdienst bij uw inkomen optelt als tegenprestatie voor het recht om hypotheekrente af te trekken. Het wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger het eigenwoningforfait en dus hoe meer belasting u betaalt over uw woning.
Is de overdrachtsbelasting gebaseerd op de koopsom of de WOZ-waarde?
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de hogere van de twee: de koopsom of de WOZ-waarde. Als u een woning koopt onder de marktwaarde — bijvoorbeeld van familie — kan de WOZ-waarde hoger uitvallen dan de koopsom, en wordt de overdrachtsbelasting over de WOZ-waarde berekend.
Hoe nauwkeurig is de WOZ-waarde als schatting van de marktwaarde?
De WOZ-waarde is een modelmatige schatting en kent een zekere bandbreedte. Voor courant vastgoed in stabiele markten kan de WOZ-waarde redelijk dicht bij de actuele marktwaarde liggen. Voor uniek vastgoed, monumenten of woningen met bijzondere kenmerken kan de afwijking groter zijn. De WOZ-waarde is een indicatie, geen nauwkeurige taxatie.
Wat is een koopsominformatieoverzicht en hoe vraag ik dat op?
Een koopsominformatieoverzicht is een rapport van het Kadaster dat de verkoopprijzen van recent verkochte woningen in een bepaald gebied toont. Via Kadasterportaal.nl vraagt u dit op voor €9,95 voor een buurt naar keuze, zonder DigiD, binnen 5 minuten per e-mail.

Gerelateerde artikelen en documenten

Meer lezen over verwante onderwerpen? Bekijk ook:

Verkoopprijzen in de buurt opvragen?

Binnen 5 minuten een volledig overzicht van koopsommen per e-mail. Geen DigiD nodig.

Koopsominformatie aanvragen — €9,95 Meer kennisbankartikelen