Kennisbank · Eigendom

Erfpacht vs. vol eigendom
Wat is het verschil?

8 minuten leestijd Bijgewerkt: mei 2025 Kadasterportaal redactie

Bij de aankoop van een woning in Nederland kan het voorkomen dat u niet de grond koopt, maar alleen het recht om die grond te gebruiken. Dit heet erfpacht. Erfpacht is een zakelijk recht dat in Nederland wijdverbreid is, met name in steden als Amsterdam en Den Haag en op grond van woningcorporaties. Het begrijpen van het verschil tussen erfpacht en vol eigendom is cruciaal voor iedere woningkoper.

In Nederland zijn er miljoenen woningen waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven. Veel mensen beseffen niet dat ze bij de aankoop van hun woning niet de eigenaar van de grond worden, maar alleen het erfpachtrecht verwerven. De juridische en financiële gevolgen van dit onderscheid kunnen groot zijn, zeker op de langere termijn.

Wat is vol eigendom?

Bij vol eigendom — ook wel vrij eigendom of eigendom in volle eigendom — bent u eigenaar van zowel de grond als de opstal (de woning of het gebouw dat erop staat). U heeft het meest vergaande recht dat het Nederlandse recht kent op een onroerende zaak. U mag de grond gebruiken zoals u wilt, zolang u zich houdt aan de geldende wetgeving en eventuele publiekrechtelijke beperkingen zoals bestemmingsplannen.

Bij vol eigendom betaalt u geen periodieke vergoeding voor het gebruik van de grond. De waarde van de grond maakt deel uit van de totale woningwaarde en stijgt mee wanneer de grondprijzen stijgen. Vrijwel alle financiering via hypotheekverstrekkers verloopt soepeler bij vol eigendom dan bij erfpacht.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is een zakelijk recht op andermans grond. De erfpachter — dat bent u als gebruiker van de grond — heeft het recht om de grond te gebruiken en de vruchten ervan te plukken, maar de grond blijft eigendom van de bloot-eigenaar. Dit kan een gemeente zijn, een woningcorporatie, een kerk of een particuliere grondeigenaar.

Als tegenprestatie voor het gebruik van de grond betaalt de erfpachter periodiek een vergoeding, de zogenaamde erfpachtcanon. De hoogte van de canon is vastgelegd in de erfpachtakte en kan afhankelijk zijn van de grondwaarde, een vast bedrag of een jaarlijks geïndexeerd bedrag zijn.

Voortdurende erfpacht versus tijdelijke erfpacht

Erfpacht kan voor een bepaalde tijd worden verleend — bijvoorbeeld voor 50 of 75 jaar — of voor onbepaalde tijd (voortdurende erfpacht). Na afloop van de termijn moet de erfpacht worden hernieuwd, wat doorgaans gepaard gaat met een aanpassing van de canon op basis van de actuele grondwaarde. Dit herziening-moment kan leiden tot een forse stijging van de maandlasten als de grondwaarden sterk zijn gestegen.

Let op bij canonherziening

Bij het naderen van een canonherzieningsdatum kan de erfpachtcanon aanzienlijk stijgen. Dit kan grote gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van uw woning en voor de verkoopwaarde. Controleer altijd de erfpachtakte op de canonherzieningsdatum en -systematiek voordat u een erfpachtwoning koopt.

De erfpachtcanon: hoe werkt dat?

De erfpachtcanon is de jaarlijkse of maandelijkse vergoeding die de erfpachter betaalt aan de grondeigenaar. De hoogte van de canon hangt af van de volgende factoren:

  • De grondwaarde: De canon wordt doorgaans berekend als een percentage van de taxatiewaarde van de grond. Dit percentage ligt gemiddeld tussen de 2% en 5% per jaar.
  • De canonherzieningstermijn: Hoe vaak de canon wordt herzien, varieert per erfpachtcontract. Gebruikelijk zijn termijnen van 10, 25 of 50 jaar.
  • De indexering: Tussen herzieningsdatums wordt de canon vaak geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex (CPI) of de grondprijsontwikkeling.
  • Afkoop van de canon: In sommige gevallen is het mogelijk de erfpachtcanon voor een langere periode of zelfs eeuwigdurend af te kopen. Dit is een eenmalige betaling die verdere canonverplichtingen opheft.

Financiering van een erfpachtwoning

Het financieren van een erfpachtwoning met een hypotheek is mogelijk, maar niet alle geldverstrekkers accepteren erfpacht als onderpand. Sommige banken stellen aanvullende eisen, zoals een minimale resterende looptijd van de erfpacht ten opzichte van de looptijd van de hypotheek. Informeer bij uw hypotheekverstrekker altijd of zij erfpacht accepteren en onder welke voorwaarden.

Bovendien wordt de maximale hypotheek berekend op basis van de woningwaarde — en bij erfpacht is die waarde lager dan bij vol eigendom, doordat de grondwaarde niet inbegrepen is. Dit kan uw leencapaciteit beperken.

Eigendomsinformatie controleren

Wilt u weten of een woning op erfpacht staat? Via Kadasterportaal.nl kunt u eenvoudig de eigendomsinformatie van een perceel opvragen. Hierin staat vermeld of er sprake is van erfpacht en wie de bloot-eigenaar is. Geen DigiD nodig, binnen 5 minuten per e-mail.

Voor- en nadelen van erfpacht

Voordelen van erfpacht

  • Lagere aankoopprijs doordat u de grond niet koopt.
  • De canon is in sommige gevallen fiscaal aftrekbaar (mits het een woning betreft die als hoofdverblijf dient).
  • Bij gesplitst erfpacht behoudt u de opstalwaarde volledig bij verkoop.

Nadelen van erfpacht

  • Periodieke canonbetalingen vormen een extra kostenpost.
  • Risico op forse canonverhoging bij herziening.
  • Moeilijker te financieren met een hypotheek.
  • Eventuele beperkingen uit de erfpachtakte (gebruik, verbouwingen) beperken uw vrijheid als eigenaar.
  • Moeilijker te verkopen, zeker als de canonherziening nadert.

Hoe herkent u erfpacht bij het kopen van een woning?

Erfpacht is altijd geregistreerd in de openbare registers van het Kadaster. In de eigendomsinformatie of de eigendomsakte van de woning staat vermeld of er sprake is van een erfpachtrecht. U herkent erfpacht ook aan:

  • De vermelding "erfpacht" in de verkoopbrochure of op Funda.
  • Een periodieke canonverplichting in de financiële lasteninformatie.
  • Een bloot-eigenaar die vermeld staat in de kadastrale registers.

Via Kadasterportaal.nl kunt u de eigendomsinformatie van elke woning opvragen en zo controleren of er sprake is van erfpacht, wie de bloot-eigenaar is en wanneer het erfpachtrecht eindigt of herzien wordt.

Veelgestelde vragen (FAQ)

Wat is het verschil tussen erfpacht en huur?
Erfpacht is een zakelijk recht, dat wil zeggen dat het in de openbare registers van het Kadaster wordt ingeschreven en doorwerkt bij verkoop. Huur is een persoonlijk recht dat niet in de registers staat. Bij erfpacht bent u eigenaar van de opstal (woning); bij huur bent u geen eigenaar van niets. Erfpacht is bovendien overdraagbaar: u kunt uw erfpachtrecht verkopen.
Is erfpacht altijd van een gemeente?
Nee, hoewel gemeenten zoals Amsterdam en Den Haag grote grondeigenaren zijn die grond in erfpacht uitgeven, kan erfpacht ook worden verleend door woningcorporaties, kerken, particulieren en andere organisaties. De bloot-eigenaar van een erfpachtperceel is dus niet altijd de gemeente.
Kan ik de erfpachtgrond kopen en zo vol eigendom verkrijgen?
Dit is mogelijk als de grondeigenaar bereid is de grond te verkopen. Gemeenten bieden dit soms aan, maar de prijs is doorgaans de actuele marktwaarde van de grond. Dit kan een aanzienlijk bedrag zijn, met name in populaire stadswijken. Informeer bij uw gemeente of grondeigenaar of afkoop van de erfpacht mogelijk is.
Wat gebeurt er als de erfpachttermijn afloopt?
Bij afloop van een tijdelijke erfpacht moet de erfpacht worden verlengd. Dit gaat doorgaans gepaard met een nieuwe canon gebaseerd op de actuele grondwaarde. Als de erfpacht niet wordt verlengd, eindigt het recht en gaat de eigendom van de opstal over naar de bloot-eigenaar, die de erfpachter dan schadeloos moet stellen.
Kan ik de erfpachtcanon fiscaal aftrekken?
Ja, de erfpachtcanon is fiscaal aftrekbaar als eigenwoningkosten, mits de woning uw hoofdverblijf is. Dit geldt voor de lopende canonbetalingen. Een afgekochte canon is in principe niet jaarlijks aftrekbaar maar kan soms in één keer worden afgetrokken. Raadpleeg een belastingadviseur voor uw specifieke situatie.
Hoe controleer ik of een woning op erfpacht staat?
Erfpacht is geregistreerd in de openbare registers van het Kadaster. Via Kadasterportaal.nl kunt u de eigendomsinformatie opvragen voor elk adres. In dat rapport staat of er sprake is van erfpacht en wie de bloot-eigenaar is. U kunt dit ook zien in de verkoopbrochure op Funda of in de eigendomsakte.
Is een erfpachtwoning minder waard dan een woning in vol eigendom?
In het algemeen zijn erfpachtwoningen lager geprijsd dan vergelijkbare woningen in vol eigendom, omdat de waarde van de grond ontbreekt in de aankoopprijs. Naarmate de canonherziening nadert, kan de marktwaarde van een erfpachtwoning dalen doordat kopers rekening houden met een mogelijke canonverhoging.
Mag ik een erfpachtwoning verbouwen?
In principe mag u uw erfpachtwoning verbouwen, maar de erfpachtakte kan beperkingen bevatten. Sommige erfpachtakten vereisen toestemming van de grondeigenaar voor bepaalde verbouwingen. Lees de erfpachtakte altijd zorgvuldig door voordat u bouwplannen maakt.
Wat is het recht van opstal en hoe verschilt dat van erfpacht?
Recht van opstal geeft de houder het recht om gebouwen op andermans grond te hebben. Het verschil met erfpacht is dat opstal niet het recht geeft om de grond zelf te gebruiken, alleen om bouwwerken op die grond te hebben en te bezitten. Opstal wordt veel gebruikt bij zakelijke vastgoedprojecten en bij situaties als zonnepanelen op een dak van een buurperceel.
Kan ik een erfpachtrecht verkopen?
Ja, erfpacht is een zakelijk recht en kan worden verkocht, verpand en overgedragen. Bij de overdracht neemt de koper het erfpachtrecht over, inclusief alle verplichtingen uit de erfpachtakte. De grondeigenaar heeft in sommige gevallen een recht van voorkoop of moet toestemming verlenen; controleer dit altijd in de erfpachtakte.

Gerelateerde artikelen en documenten

Meer lezen over verwante onderwerpen? Bekijk ook:

Controleer of een woning erfpacht heeft

Binnen 5 minuten een volledig eigendomsoverzicht per e-mail. Geen DigiD nodig.

Eigendomsinformatie aanvragen — €14,95 Meer kennisbankartikelen